Продажа доли без согласия второго собственника

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Частый вопрос собственника жилья: могу ли я продать долю в квартире без согласия других собственников?

Одним из самых распространенных споров в этой ситуации является невозможность согласовать реализацию одной из частей недвижимости.

В статье мы расскажем, как следует поступить в такой ситуации, чтобы не нарушить законодательство РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Чтобы ответить на вопрос: может ли собственник продать квартиру без согласия, нужно выяснить, является ли их форма собственности действительно долевой.

В российских реалиях многие граждане путают доли с совместной собственностью.

Два указанных варианта оформления недвижимости на нескольких человек регламентируются различными статьями Гражданского кодекса РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Для долевого собственника

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в собственности двух и более лиц в долевой форме.

При покупке недвижимости каждый хозяин получает свою долю и закрепляет ее подписанным соглашением.

Юридически оформляется сразу две, три и так далее сделки купли-продажи (возможен вариант подписания одного договора купли-продажи, но с вписыванием каждого дольщика), каждая часть жилплощади оформляется в Росреестре отдельно.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса, каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Для совместного собственника

При заключении сделки купли-продажи доли никто не подписывал соглашения об определении долей, то квартира оформляется в совместную собственность лишь в одном случае – когда продается человеку, находящемуся в браке.

Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает автоматический переход в собственность супругов всех материальных благ, приобретенных в период брака.

При этом, сам процесс оформления не отличается от стандартной покупки, квартира оформляется на одного супруга, от второго требуется разрешение.

В ином случае супруг сможет оспорить в суде легитимность такой сделки, что грозит юридическими последствиями и денежными потерями.

Право первой очереди

Выше мы говорили о том, что сделка должна быть согласована с другими держателями частей недвижимости.

Этот процесс напрямую связан с реализацией так называемого права преимущественной покупки, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса России.

Это право подразумевает, что именно у держателей долей – при продаже одной из них – возникает первоочередное право приобрести ее.

При этом, цена и условия для дольщиков должны быть такими же, как и для третьих лиц.

Документ можно составлять в свободной форме, но с обязательным указанием цены и других важных условий.

После этого следует выждать 30 календарных дней – время, дающееся на раздумье дольщикам.

После этого, держатель доли получает право распоряжаться своей недвижимостью по желанию.

Чем грозит нарушение регламента?

Если не выполнить указанную последовательность действий, возникнет угроза аннулирования сделки.

Любой дольщик сможет в течение 90 дней обратиться в суд и оспорить договор купли продажи доли.

В исковых требованиях такой дольщик получит возможность потребовать перевести права покупателя на себя.

Законные варианты продажи без согласия других собственников

Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.

Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.

Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?

К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.

Во-первых, можно оформить дарственную.

Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.

Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.

Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.

Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.

В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.

ГК РФ случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.

В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.

Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.

Риски и последствия

Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках закона Российской Федерации.

В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.

Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.

В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.

Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.

Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.

Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.

При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.

Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.

Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.

Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Продажа доли без согласия второго собственника

Здравствуйте! Ответ:

I. Права участника долевой собственности:

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников , а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом .

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

II . Нет, без ведома и согласия второго собственника продать долю нельзя.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать , подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки доли , по цене, за которую она продается.

В таком случае продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Аналогичные правила применяются при отчуждении доли по договору мены.

III . Без согласия второго собственника можно зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка, не достигшего 14 лет. В остальных случаях такое согласие необходимо.

Указанный вывод вытекает из нижеследующих положений действующего законодательства.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в дальнейшем – Закон № 5242-1) граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

В силу ст. 6 названного Закона № 5242-1 гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. При этом предъявляются паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина; документ, являющейся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение или иной документ) или его надлежаще заверенная копия. Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов на регистрацию.

Согласно п. 28 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713 регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста и проживающих вместе с родителями (усыновителями, опекунами), осуществляется на основании документов, удостоверяющих личность родителей (усыновителей), или документов, подтверждающих установление опеки, и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних путем внесения сведений о них в домовые (поквартирные) книги или алфавитные карточки родителей (усыновителей, опекунов). Указанная регистрация осуществляется с выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства.

При этом названные законоположения подлежат толкованию во взаимосвязи с правилами Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и Семейного кодекса РФ (далее по тексту – СК РФ).

Согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

В соответствии с п. 2 ст. 54 СК РФ каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам.

При этом п. 28 Правил не противоречит п. 1 ст. 247 ГК РФ, поскольку не препятствует осуществлению владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом, а также не препятствует участнику долевой собственности обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования этой собственностью, если между участниками отсутствует соглашение по данному вопросу.

Аналогичный вывод подтверждается судебной практикой:

— Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2010 г. № КАС10-86;

— Решение Верховного Суда Российской Федерации от 14.01.2010 г. № ГКПИ09-1558.

В иных случаях, помимо регистрации несовершеннолетнего ребенка, не достигшего 14 лет, требуется согласие второго собственника, что вытекает из ст. 247 ГК РФ, устанавливающей, что для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников.

«Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 года).

Также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.01.2003 г. по делу № 5-Г02-166 сделан вывод о том, что право гражданина на свободный выбор места жительства не должно порождать нарушения прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению. Письменное согласие собственника на вселение … является документом, подтверждающим субъективное право гражданина на проживание в жилом помещении, которое он выбрал в качестве места жительства, и мерой, обеспечивающей защиту прав собственника этого помещения.

IV . Действующее законодательство не ставит возможность регистрации граждан по месту жительства в жилых помещениях, находящихся на праве собственности, в зависимость от площади жилого помещения. Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики.

В частности, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 г. № 4-П и Определении Верховного Суда РФ от 25.01.2000 г. по делу № 5-В99-269к сделан вывод о том, что органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства. Именно поэтому регистрационный учет не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место пребывания и жительства.

Таким образом, регистрация в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.

В ст. 8 Закона № 5242-1 дан исчерпывающий перечень оснований ограничений прав граждан выбирать место пребывания и жительства . Установление иных, кроме прямо указанных в федеральном законе, оснований для введения разрешительного порядка регистрации является нарушением требований Конституции Российской Федерации и федерального закона.

Как следует из части первой статьи 6 указанного Закона, для регистрации достаточно представления любого из указанных в ней документов, который подтверждает добросовестное использование гражданином своего права. При этом по смыслу части второй данной статьи представление гражданином соответствующих документов порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и «Как это сделать в 2019 году законным путем?».

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать;
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

  • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
  • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Возможна ли продажа доли в квартире без согласия второго собственника

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника? Как такие сделки регламентирует действующее законодательство? Какие нюансы имеет договор купли-продажи и регистрация сделки? Ответы далее.

Когда можно, а когда нет

Продажа доли в квартире или ином объекте недвижимого имущества сопряжена с рядом сложностей, так как преимущественное право покупки принадлежит иным собственникам жилья.

Однако на практике возможно решение проблемы и иными способами. Как можно продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Существуют следующие схемы реализации долевого имущества:

    оформление сделки купли-продажи договором дарения, на что не требуется получение согласия сособственников. По своей сути дарение является безвозмездной сделкой и если в суде будет доказано, что одаряемый выплатил какую-либо часть денежных средств дарителю, то сделка будет признана ничтожной; продавец по договору дарения оформляет на потенциального покупателя незначительную часть своей доли в квартире и после этого продает остаток по общим правилам заключения аналогичных сделок. Действующим законодательством установлено, что если выкупить долю в квартире изъявили желание несколько дольщиков, то продавец имеет право самостоятельно выбрать покупателя, чем и пользуются некоторые недобросовестные граждане; оформление залога. Потенциальный покупатель выдает продавцу некий кредит под залог принадлежащей продавцу на праве собственности доли. По истечении некоторого периода времени покупатель изымает долю, так как продавцом не оплачиваются кредитные обязательства.

При наличии доказательной базы сделку купли-продажи, оформленную по одной из предложенных схем можно оспорить в судебном порядке и, как правило, суд признает договор купли-продажи ничтожным.

Как прописано в законодательстве

Чтобы более подробно разобраться в вопросе продажи доли в квартире одним из собственников необходимо изучить действующее законодательство.

Сделки купли-продажи регламентируются:

    Гражданским Кодексом РФ; Федеральным Законом №218, в соответствии с которым происходит переоформление права владения долевой собственностью.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ общей (долевой) собственностью признается имущество, владельцами которого являются два и более лиц. Размер доли определяется правоустанавливающими документами, а при отсутствии распределения доли считаются равными (статья 245 ГК РФ).

Владелец доли может по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом: продавать, дарить, завещать, передавать в залог и так далее (статья 246 ГК РФ).

При реализации доли имущества следует учитывать, что дольщики имеют преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).

Федеральным Законом №218 установлено, что для заключения договора купли-продажи доли квартиры третьим лицам необходимо подготовить согласие всех сособственников или уведомление об отказе преимущественной покупки.

Преимущество покупки

Чтобы договор купли-продажи доли квартиры имел полную юридическую силу и был зарегистрирован в органах Росреестра необходимо соблюсти право сособственников на преимущественное приобретение недвижимости.

Для этого необходимо уведомить всех владельцев о предстоящей сделке по продаже части недвижимого имущества путем отправления соответствующего документа – уведомления, в котором указываются:

    стоимость доли, по которой предполагается продажа; иные существенные условия сделки, например, возможность предоставления рассрочки оплаты на определенный период времени.

Уведомление направляется в письменном виде. Во избежание каких-либо недоразумений уведомление целесообразнее отправлять заказным письмом с отметкой о вручении адресату.

С момента получения уведомления и дольщиков имеется 30 дней на принятие решения. Если в течение указанного срока ответа от сособственников не последовало, то считается, что все дольщики согласны с отчуждением части общего имущества.

Права несовершеннолетних

Процесс продажи доли квартиры может быть значительно осложнен, если одним из дольщиков (продавцом) является несовершеннолетний гражданин.

Сделки с недвижимостью при наличии малолетних собственников осуществляются исключительно при наличии разрешения, выданного органами опеки.

Разрешение на продажу в случае наличия несовершеннолетнего в качестве сособственника выдается только при улучшении жилищных условий малолетнего гражданина.

Разрешение на продажу, если несовершеннолетний выступает в роли продавца, может быть выдано при соблюдении следующих условий:

    малолетний гражданин должен быть выписан из квартиры в другое помещение, пригодное для проживания; права ребенка не нарушены; производится продажа доли с целью улучшения условий проживания; в новой квартире (частном доме) ребенок так же будет владеть долей, причем в равнозначном или большем размере.

Нюансы составления и регистрации договора

Продажа доли в квартире осуществляется путем заключения соответствующего договора. Сторонами соглашения являются продавец (владелец доли) и покупатель.

Предметом договора считается доля в определенном размере в квартире, расположенной по конкретному адресу.

В документе так же должны быть отражены следующие обстоятельства:

    полные реквизиты сторон соглашения. Если продавцом/покупателем является физическое лицо, то указываются ФИО, дата рождения, адрес проживания и паспортные данные. Если одной из сторон является юридическое лицо, то требуется указать наименование и форму организации, ИНН, адрес расположения; адрес расположения квартиры и размер доли; реквизиты документа, являющегося доказательством права владения долей; стоимость доли недвижимого имущества; порядок проведения расчетов; порядок передачи имущества; перечень зарегистрированных в квартире граждан; права и обязанности сторон; ответственность сторон; порядок разрешения споров; подписи.

Договор должен быть составлен в письменной форме. По желанию документ может быть заверен у нотариуса.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ договор купли-продажи любого объекта недвижимости, в том числе и доли должен быть зарегистрирован в государственных органах (в данной ситуации в органах Росреестра).

Для регистрации сделки необходимо:

    составить и подписать договор на продажу доли; составить и подписать передаточный акт, подтверждающий передачу недвижимого имущества продавцу; подтвердить договор пакетом документов, в который входят: паспорта сторон, правоустанавливающие документы, согласие собственников на отчуждение доли, согласие супруга, если доля квартиры приобретена в законном браке, согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних и так далее; оплатить государственную пошлину. В соответствии со статьей 333 Налогового Кодекса госпошлина за регистрацию объекта недвижимости составляет 2000 рублей. При регистрации перехода права собственности на долю размер пошлины определяется в соответствии с размером доли. Например, продавцом отчуждается ½ часть квартиры. Следовательно, и заплатить придется ½ часть установленного размера пошлины, то есть 1 000 рублей.

Все документы передаются в регистрирующий орган непосредственно в региональном подразделении Росреестра или через многофункциональный центр.

Порядок сделки

Итак, порядок заключения сделки по продаже доли в квартире следующий:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector