Переуступка прав по ипотеке в сбербанке

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Переуступка ипотеки новому заёмщику

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

  • Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
  • Отсутствие уголовных и административных преступлений;
  • Позитивная кредитная история;
  • Низкая закредитованность;
  • Наличие дополнительных источников дохода;
  • Возраст от 21 года до 65 лет;
  • Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и место подписания;
  2. Реквизиты сторон;
  3. Номер ипотечного соглашения;
  4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
  5. Сроки передачи документов;
  6. График оплаты долговых обязательств;
  7. Условия расторжения сделки;
  8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

  • Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
  • Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
  • Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
  • Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
  • ДДУ;
  • Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
  • Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

  • Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
  • Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
  • Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
  • Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Переуступка ипотеки и все, что с ней связано

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав

В настоящее время приобрести недвижимость в ипотеку — очень сложное занятие.

Связано это напрямую с тем, что клиент должен помимо поиска жилья, одновременно заниматься подготовкой документов для кредита.

В таких случаях, иногда некоторые лица прибегают к альтернативной версии приобретения жилья по правилам переуступки.

Определение процедуры

Под переуступкой прав на ипотеку в обычных случаях понимается определенная система, при которой клиент, нуждающийся в жилье, покупает недвижимость, которая находится в ипотеке.

Таким образом, при покупке такого жилья, помимо жилой площади на клиента возлагаются все обязанности по ипотечному кредитованию.

Также в таких случаях покупатель обязан оплатить продавцу некоторые средства для покрытия сумм различных пошлин за прошлые периоды. Размер такой суммы оговаривается продавцом и покупателем.

Переуступка таким образом заключается в передаче своих прав и обязанностей по действующему договору третьим лицам. Переуступить свои обязанности может и кредитор, и должник. Все действия полностью законны.

В первом случае переуступка разъясняется в статье 382 ГК РФ, во втором в статье 391 ГК РФ.

Возможные схемы

Когда проводится схема по переуступке прав на ипотеку, следует помнить, что любой кредитор не заключает документ, который будет свидетельствовать о переуступке, а производит заключение дополнительного документа на нового заемщика.

В некоторых случаях при переуступке прав собственности банк выставляет новому заемщику измененные данные по кредиту. Чаще всего банк изменяет процентную ставку в большую сторону. Такие изменения необходимо уточнять при оформлении документов в банке, чтобы не переплачивать в итоге за жилье.

Жилье по переуступке прав может продаваться по решению банка. Связано это с прямой неплатежеспособностью клиента. В таких случаях, банк самостоятельно реализует квартиру наиболее адекватному плательщику. Реализация проводится посредством аукциона.

Бывают ситуации, в которых переуступка проводится по инициативе банка. Например, при смене кредитора. В такой ситуации банк передает долг клиента третьим лицам.

Такие действия могут быть связаны как с возникающими проблемами оплаты долга клиента, так и по индивидуальному решению банка.

При изменении кредитора, заемщик может не знать о некоторых изменениях. Он может продолжать платить по кредиту согласно имеющимся реквизитам. Затем средства автоматически будут перечисляться новому банку.

В некоторых случаях, при смене кредитора, заемщику должно быть выслано письмо, в котором будет указаны реквизиты и график платежей. Если же заемщик не получит такого документа, то предъявлять к нему штрафы не имеет права ни один банк.

Оценка выгоды

Для того, чтобы приобрести квартиру по переуступке необходимо оценить, выгодно ли будет произвести такую сделку.

Чтобы рассчитать выгодность, необходимо рассчитать, в какую сумму выйдет покупка жилья с текущим кредитом.

Полученный результат необходимо сравнить со стоимостью квартиры при наличном расчете или с затратами при самостоятельном ведении ипотечного кредита с самого начала.

При переуступке прав, каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациям и платежеспособность. Связано это с тем, что банк желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Возможно, Вас заинтересует статья о покупке квартиры в новостройке по переуступке прав.

Статью о покупке квартиры по переуступке прав требования по ДДУ читайте здесь.

Преимущества и недостатки

Основными преимуществами при приобретении квартиры в ипотеку с господдержкой являются:

  • нет необходимости проводить оценку имущества, следовательно происходит экономия средств;
  • нет необходимости оплачивать первый взнос банку;
  • договор составляется без дополнительных комиссий;
  • документы для жилья собраны и находятся уже в банке.

Из недостатков покупки квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить явное увеличение ставки по кредиту. Помимо этого существует вероятность различных мошеннических действий со стороны продавца, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

Как продать

Некоторые лица, в иных случаях задаются вопросом о том, как продать квартиру в ипотеке по переуступке.

В такой ситуации продавцу необходимо найти покупателя, желающего приобрести жилье по программе переуступки.

Затем покупатель и продавец обращаются в банк. После получения одобрения на проведение переуступки прав происходит подписание покупателя с банком отдельных документов.

Затем происходит регистрация собственности на покупателя. Только после этого продавец получит свою сумму денежных средств.

Основной причиной продажи квартиры по переуступке является заморозка строящегося жилья. Также иногда срочная продажа связана со сменой места жительства.

Возможно, Вам будет также интересна статья о продаже квартиры по переуступке прав.

Статью о том, как снять обременение с квартиры, читайте здесь.

Также Вам может быть полезна статья о вариантах расторжения договора цессии.

Что необходимо знать

Переуступка может проходить в том случае, даже если жилье не будет продаваться.

Например, при разводе супругов, один из них может взять все обязательства по оплате ипотеки на себя. В такой ситуации, например, Сбербанк, может дать право на проведение переуступки только при наличии дополнительных документов.

При оформлении документов в отделении банка необходимо уточнить, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам.

По правилам, все обязательства переходят новому владельцу, в таких случаях необходимо изменить условия договора, и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на первого заемщика.

При этом, оформляя документы, необходимо дополнительно обратить внимание на размер процентной ставки по займу, срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

Смотрите видео, в котором специалист подробно рассказывает о нюансах покупки квартиры по переуступке ипотеки:

Переуступка ипотеки

Приобретение жилья в ипотеку – довольно хлопотное дело. На плечи клиента ложится не только поиск недвижимости, но и все трудности, связанные с оформлением кредита. Альтернативой может служить покупка квартиры или дома по переуступке. Но гражданину следует тщательно взвесить все «за» и «против», просчитать свои затраты на осуществление сделки.

Переуступка квартиры: что это

При реализации подобной схемы продажи жилья гражданину следует учесть подход банковских структур к этому вопросу. Фин.учреждения не подписывают договор переуступки долга, а заключают отдельный документ с новым заемщиком (покупателем квартиры).

При этом условия по оформленному займу могут отличаться от тех, которые действуют по текущему кредиту. Например, ставка увеличивается на несколько пунктов согласно актуальным тарифам. Этот момент следует обязательно уточнить в банке. Ведь может получиться, что покупателю придется выплачивать за жилье намного большую сумму, нежели сейчас предусмотрено по первоначальному договору.

Квартира по переуступке в ипотеку может быть продана и по инициативе банка. Если заемщик не выполняет свои обязательства по договору, фин.учреждение может предъявить свои права на недвижимость. По желанию банк реализует квартиру (дом) на аукционе, но может также оформить переуступку прав в пользу нового надежного клиента. Однако не каждый человек согласится въехать в жилье, зная, что отсюда выселили другую семью.

Переуступка ипотеки может быть рассмотрена и с обратной стороны. Происходит замена не должника, а кредитора. То есть банк перепродает долг заемщика другой организации (иному банку, коллекторской компании). Это может произойти и при наличии просрочек у клиента по обязательствам и даже при отсутствии таковых.

Если продавец и покупатель долга между собой договорятся, заемщик может даже не знать о том, что его кредитор поменялся. Человек продолжает платить ежемесячный взнос по действующему графику в тот банк, где брал кредит. Дальше средства переправляются новому владельцу задолженности.

Если до окончания договора остается значительный срок, чаще всего заемщику приходит уведомление о смене кредитора. При этом клиента нередко просят открыть счет в новом учреждении и переоформить в его пользу договор страхования имущества.

Финансовые затраты со стороны заемщика это не повлечет, потребуется только подписать заявление об изменении выгодоприобретателя. Однако если в договоре страхования в качестве выгодоприобретателя указан «текущий кредитор», а не конкретный банк, переподписывать документ нет необходимости.

Как можно купить квартиру по переуступке

Первым шагом гражданина должна стать оценка выгодности будущей сделки. Всё очень просто. Нужно посчитать, во сколько обойдется покупка квартиры (дома) с действующим кредитом. Полученную цифру сравните с:

  • стоимостью покупки жилья за наличные;
  • затратами на самостоятельное оформление ипотеки («с нуля»).

Если планируется переуступка ипотеки, банк обязательно проверяет нового клиента на предмет финансовой стабильности, платежеспособности. Наличие залога – не основная гарантия возврата средств для фин.учреждения. Банк заинтересован в своевременной оплате займа, а не в том, чтобы отобрать у заемщика залог.

Реализация имущества – это хлопотный и длительный процесс, который организация инициирует только в крайнем случае. Поэтому переуступка прав оформляется лишь в том случае, если покупатель имеет необходимый уровень дохода. Наличие в прошлом просрочек может повлечь за собой отказ.

Преимущества для клиента при покупке действующей ипотеки очевидны:

  • отпадает необходимость оценки жилья (экономия денег);
  • не нужно получать согласие банка на покупку данной квартиры (экономия времени);
  • не нужно платить первый взнос (экономия денег);
  • весь пакет документов по квартире уже собран и имеется в банке (экономия времени и нервов);
  • не взимается комиссия за оформление займа (экономия денег).

Имеются также и недостатки такой схемы:

  • ставка процентов может быть увеличена;
  • моральный дискомфорт покупателя (если квартира продается по инициативе банка);
  • имеется вероятность махинаций со стороны продавца (он может обратиться в суд и признать сделку недействительной).

Чтобы приобрести квартиру по переуступке, гражданин должен предварительно договориться с продавцом и получить согласие от банка на проведение сделки.

Как оформляется договор переуступки

  1. Гражданин находит продавца, который владеет ипотечной квартирой.
  2. Покупатель и продавец обращаются в банк. Они информируют ответственного сотрудника о решении осуществить сделку по переуступке ипотеки.
  3. Банк осуществляет проверку нового участника, принимает решение о перезаключении сделки.
  4. Если новый заемщик удовлетворяет требования банка, подписывается отдельный ипотечный договор с покупателем.
  5. Недвижимость регистрируется на нового владельца, обязательства по кредиту переходят к нему.
  6. Происходит расчет между покупателем и продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку.

Ипотека по переуступке прав: что нужно знать клиенту

  1. Переуступка ипотеки может заключаться не только при покупке недвижимости. Если первичный кредит оформлялся на семейную пару, которая впоследствии развелась, возможен следующий вариант. Один супруг согласен взять на себя все обязательства по выплате долга. Часть договора, оформленная на второго супруга, переоформляется на первого. Встречается переуступка и в случае получения недвижимости с кредитом в наследство.
  2. Имейте в виду, что первый владелец недвижимости теоретически может обратиться в суд с целью оспорить сделку. Аргументом может выступать заявление о том, что условия продажи для продавца были заведомо невыгодными. Поэтому многие учреждения (например, Сбербанк) переуступку ипотеки своим клиентам не предоставляет.
  3. В большинстве случаев стоимость переуступленной ипотеки ниже рыночной. Именно этот факт является главным преимуществом данной схемы.
  4. Если вы покупаете квартиру по переуступке, уточните в банке, включаются ли сумма просрочки и штрафов в ваши обязательства. Обычно на нового владельца переносятся все обязательства. Можно внести и дополнительный пункт в договор, что предыдущие просрочки со штрафами и пенями являются обязательствами первого собственника жилья.
  5. При оформлении договора переуступки ипотеки заемщику нужно принять во внимание такие аспекты:
  • размер ставки по займу;
  • срок действия договора (сколько еще придется выплачивать взносы);
  • особенности досрочного погашения (взимается ли комиссия);
  • вид платежей (аннуитет, дифференцированная схема);
  • размер штрафов за наличие просрочки.

6. Если происходит переуступка ипотеки по инициативе банка, заемщику должно быть доставлено письменное уведомление об этом. В документе должны быть указаны:

  • реквизиты нового кредитора;
  • порядок оплаты;
  • описание прав и обязанностей в связи с заменой участника сделки.

Если клиент не был ознакомлен с произошедшими изменениями и не получил инструкцию к дальнейшим действиям, к нему не могут применяться штрафные санкции от нового кредитора.

7. Иногда применяется специальная схема инвестирования. Клиент заключает договор с застройщиком на покупку строящегося жилья (по этой программе можно сэкономить около 20% от рыночной стоимости недвижимости). Оформляется ипотека в банке. Когда недвижимость вводится в эксплуатацию, владелец продает ее по переуступке. При этом рыночная стоимость обычно значительно увеличивается. Недостатком такой схемы является сложность в поиске кредитора. Банки неохотно выдают займы для покупки недостроенного имущества под залог приобретаемого объекта.

8. Если вас попросили взять кредит, чтобы в дальнейшем осуществить переуступку ипотеки, не стоит соглашаться. Одного желания заемщика передать долг третьему лицу недостаточно. Решение о проведении данной сделки принимает банк. Если первоначально учреждение не захотело кредитовать гражданина, то впоследствии не согласится и на переуступку.

Особенности ипотеки на покупку квартиры по переуступке права требования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Как происходит оформление ипотеки на переуступку

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

‘ alt=»»>

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

‘ alt=»»>

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Переуступка. Ипотека. Сбербанк передает деньги не продавцу, а покупателю. Это нормально?

Кирилл Ава

Я продавец (физ лицо) продаю новостройку по переуступке. Покупал по ДДУ 224 фз.
У меня покупает (физ лицо) в ипотеку через сбербанк.
Сбербанк хочет сначала оформить договор-переуступку на покупателя. А потом уже переводить деньги. И не мне, а на счет (не аккредитив) покупателя. И по договору уже покупатель в течение n-дней переводит мне.

Как я могу максимально защититься и не остаться без квартиры и без денег?

Пока придумал несколько вариантов:
1. Взять расписку с покупателя и нотариально заверить обязательства оплаты перед мной?
2. Прописать в договоре переуступки — что если средства не будут перечислены в течении 5 дней, то договор считается аннулированным.
3. Прописать какие-нибудь штрафные санкции? Какие?
Вообще, имею ли я право выбрать банковскую ячейку?

Лучший вариант — это оставить в залоге у продавца право, передаваемое по ДДУ покупателю, но это не получится, т.к. у Вас покупатель ипотечный, и залог должен возникнуть в пользу банка-кредитора.
Пункт №1 — это масло масляное, т.к. из договора и без того следует, что покупатель обязан выплатить Вам деньги.
Пункт №2 — можно применить аналогичный по смыслу пункт , но нужна абсолютно другая формулировка.
Пункт №3 — если покупатель согласится, то можно и штрафные прописать, но это в дополнение к пункту №2.
Попробуйте договориться в банке на расчеты через ячейку — это вполне нормально, и мне непонятно, почему Вам не предложили на выбор.
Кроме того, Вы должны понимать, что банк деньги со счета покупателя не даст ему ни снять, ни перевести куда-либо, кроме как на Ваш счет, указанный в договоре переуступки, — это Вам для некоторого спокойствия.
Но все равно, лучше бы Вы наняли специалиста, это будет только сопровождение сделки — оно не сильно дорого стоит.

П.С. Напишите, пожалуйста, в личку сколько это может стоить.

Кирилл, у меня нет выхода к Вам в личку — клиенты на сайте ограждены от возможной назойливости агентов))
Зато Вы можете выйти на мою страницу и написать мне, вот только после этого я смогу Вам ответить и про цену, и московского спеца порекомендовать такого, за которого мне потом перед Вами стыдно не будет.

Максимальная защита- это нанять специалиста по недвижимости, который и обеспечит получение денег!
У меня вот к вам вопрос: вы всегда, во всех денежных операциях, покупках, и т.п., пытаетесь что-то придумать?!
Придумали вы много, еще мы вам тут сейчас придумаем! А когда вы это будете рассказывать сотрудникам банка, они точно вас будут слушать как специалиста и поймут ваши требования?!
Эх, чего же вы пытаетесь придумать в делах, в которых совсем не разбираетесь. Не жалко свои активы-жалко денег на специалиста.

У вас есть ДДУ, который вы заключали с застройщиком. Вы же наверное оплачивали его после регистрации по 214фз!?
Ну так и прочитайте его внимательно в пунктах если. )
И вообще, вы менеджеру банка высказывали свои опасения по оплате? Я не думаю, что банк уж совсем считает, что можно оформить все в пользу покупателя не подстраховав вас!

Я даже знаю какого спеца вам порекомендуют. )

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Кирилл. В случае неоплаты договор не может быть просто аннулирован. В случае неоплаты покупателем стоимости квартиры продавец имеет право расторгнуть договор и вернуть квартиру в свою собственность только ПО РЕШЕНИЮ СУДА. Поэтому надо в ДКП включить договорную норму по ст. 450 ГК РФ. Вообще грамотно составленный договор дело не шуточное, где надо соломки подстелить правовыми нормами исходя из индивидуальной ситуации, так же как и в схемах по взаиморасчётам. Обращайтесь, контакты в личке.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Мягко говоря пожелания банка ущемляют интересы одной из сторон сделки, а именно Ваши. Понятно, что банк по максимуму страхует свои риски, но думаю при профессиональном подходе к решению вопроса можно достичь взаимовыгодных условий. Удивитесь наверно, но даже в сбере работают люди с которыми можно и нужно договариваться. Предложенная схема крайне рискованна для Вас.

Вот Вам негативный, но вполне реальный сценарий. В банке Х покупатель берет ипотечный кредит. Схема аналогична Вашей — выдача кредита после регистрации права покупателя и ипотеки банка. Все проверки пройдены, сделка состоялась и через 5 дней (именно столько пока еще регистрируется ипотека) продавец и покупатель встречаются в банке для окончательных взаиморасчетов. И тут. перед выдачей кредита покупателю нормальный банк еще раз проверяет заемщика и выясняется, что за эти 5 несчастных дней он умудрился оформить еще один кредит (технически это возможно). Это был потребительский кредит, но в другом банке У, так часто делают, когда не хватает денег на первоначальный взнос. И что Вы думаете?! Банк Х отказывает в выдаче ипотечного кредита мотивируя это изменением материального положения заемщика, который, к слову, естественно ничего про кредит в банке У не говорил.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Переход права по договору отчуждения (уступки, купли-продажи) зарегистрирован, ипотека в пользу банка также зарегистрирована, а платить по факту просто нечем. Кто крайний во всей этой ситуации? Естественно продавец. Если подумать, то можно и еще примеры привести.

В Вашем случае я настоятельно рекомендую отказаться от предложенного сбербанком способа организации сделки. Отстаивайте свои интересы и крайне желательно, чтобы в этом Вам помогал тот, кто занимается этим профессионально.

1 — нет смысла, поскольку обязанность по оплате цены договора будет им зафиксирована.
2 — это и так понятно. Вопрос только в последствиях для Вас. Ситуация описаны выше.
3 — можно, вот только исполнения штрафных санкций потом наверняка придется добиваться в суде.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector