Максимальный срок действия договора социального найма

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 683 Гражданского Кодекса РФ

Комментируемая статья ограничивает срок действия договора найма максимальным периодом в пять лет. В случае, когда сторонами срок в договоре не определен, считается, что он заключен на максимальный срок. Окончание срока действия договора найма не означает, что наниматель обязан незамедлительно покинуть помещение.

Пункт второй содержит понятие краткосрочного найма. Таковым является наем, если срок его не превышает одного года. По указанному договору наниматель получает урезанные права. Так, они не вправе воспользоваться положениями закона, которые позволяют вселить временных жильцов. Краткосрочный наем не влечет необходимости указания в договоре лиц, которые проживают совместно с нанимателем. Наниматель не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Он не вправе сдавать в поднаем полученное по договору краткосрочного найма помещение и не может быть заменен в договоре на другое лицо. Поскольку действие договора краткосрочного найма ограничено одним годом, к нему не могут быть применены положения статьи 687, согласно которым суд может предоставить нанимателю время не более года на устранение недостатков, которые послужили основанием к выселению. Впрочем, в договоре могут быть предусмотрены иные требования.

Другой комментарий к статье 683 ГК РФ

1. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма носит сугубо срочный характер. Правда, закон не относит срок к числу существенных условий договора жилищного найма, а устанавливает лишь максимальный срок, на который жилое помещение может быть сдано внаем. При этом если в договоре найма срок не указан, то считается, что он заключен на максимальный срок в пять лет.

Указанное правило направлено прежде всего на охрану интересов собственника жилого помещения, который должен иметь возможность получить жилое помещение в свое распоряжение хотя бы по истечении срока действия договора. Интересы нанимателя в известной мере ограждаются тем, что ему не грозит выселение до истечения срока действия договора и он пользуется преимущественным правом на заключение с ним договора найма на новый срок (см. ст. 684 ГК и коммент. к ней).

2. Пункт 2 коммент. ст. позволяет сторонам заключить краткосрочный договор жилищного найма на срок до одного года, который отличается от обычного найма более жестким правовым режимом. В частности, наниматель не пользуется правом на вселение в помещение других граждан (п. 2 ст. 677 ГК), не может поселять временных жильцов (ст. 680 ГК), сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст. 685 ГК), заменить себя в договоре другим нанимателем (ст. 686 ГК), а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК). Однако указанные ограничения действуют лишь в том случае, если договором не предусмотрено иное.

Остались вопросы по ст 683 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 683 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования

В договоре найма в обязательном порядке фиксируются все действия сторон, размер оплаты за аренду, максимальные сроки.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, договора найма, которые предусматривают аренду жилплощади, находящейся в жилом фонде социспользования, заключаются сторонами исключительно в письменном виде.

В таком соглашении в обязательном порядке фиксируются все действия сторон, размер оплаты за аренду помещения, максимальные сроки, на которые заключается сам договор, условия расторжения и заключения нового соглашения, в том числе после завершения сроков действия предыдущего.

Согласно ЖК РФ, в качестве одной из сторон таких договорных отношений выступают уполномоченные органы государства или организации, являющиеся собственниками жилплощадей и соответствующие законодательно установленным требованиям.
Следовательно, существует особый порядок заключения и расторжения договоров аренды жилых помещений, которые находятся в жилом фонде сициспользования. Кроме того законодательно установлены допустимые сроки действия договорных отношений.

На какой срок заключают соглашение о найме жилплощади

Минимальный и максимальный сроки действия договоров найма жилого помещения из жилфонда социспользования установлены Жилищным Кодексом. Так, статьей 91.6 частью 1 ЖК определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок не меньше, чем на один год, но не больше чем на десять лет.

Соглашение о найме жилплощади может быть заключено не более чем на год:

  • в случае, если существует обращение о взыскании на жилплощадь или полностью на весь дом, находящийся в фонде социспользования;
  • если объектом договора является здание, которое имеет статус наемного дома социспользования (или часть такого здания) и которое является объектом залога, в соответствии с ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке».

По истечении сроков действия договора, указанных в соглашении, наймодатель может заключить с нанимателем новый договор с новыми сроками, либо отказать последнему в аренде на основаниях, предусмотренных Законом.

Право выбора сроков действия договоров про найм жилплощади

Предусмотренные статьей 91.6 частью 1 ЖК РФ сроки в договорах найма жилья, принадлежащего фонду социспользования, устанавливаются в большинстве случаев по инициативе нанимателя. Однако последний должен соответствовать следующим условиям:

  • наниматель принадлежит к категории лиц, нуждающихся в жилплощади;
  • доходы нанимателя и постоянно живущих на жилплощади членов семьи не позволяют приобретать жилплощадь за счет заемных, кредитных или личных средств.

По завершению сроков действия договора, наниматель получает первостепенное право заключить новое соглашение на аренду того же помещения.

Если будет установлено, что наниматель в процессе действия договора или после завершения его сроков перестал соответствовать вышеуказанным условиям (к примеру, увеличился его личный доход или совокупный доход его семьи, либо наниматель получил жилплощадь), досрочное расторжение на этих основаниях будет считаться незаконным. Наймодатель должен оформить новый договор найма жилого помещения на новый срок. Соглашение допускается в следующих случаях:

  • если отсутствуют иные граждане, которые подпадают под категорию лиц, нуждающихся в жилплощади и которые имеют право найма жилплощади из жилфонда социспользования;
  • если существуют другие помещения в фонде социспользования и они также могут выступать в качестве объектов аренды.

Однако здесь существуют ограничения: срок действия договора найма жилья не должен превышать один год.

Основания для досрочного расторжения соглашений о найме жилплощади

Многие договора найма жилого помещения заключаются на максимальный срок, однако и они могут быть досрочно расторгнуты в любой момент по инициативе одной из сторон, либо по обоюдному согласию. Условия расторжения договоров досрочно ограничены и предусмотрены статьями 83 и 91.10 ЖК РФ.

Если инициатор расторжения договора — наниматель, то за три месяца до планируемого срока расторжения он обязан уведомить о прекращении договорных отношений вторую сторону – наймодателя. Досрочное расторжение договоров в таких случаях возможно лишь с согласия проживающих на жилплощади членов семьи.

Кроме того, соглашение досрочно прекращается по следующим основаниям:

  • в результате разрушения или утраты самого помещения или здания;
  • вследствие утраты нанимателем российского гражданства или получения им гражданства иного государства;
  • в случае переезда нанимателя в иное место проживания;
  • вследствие смерти нанимателя, который был одинок.

Досрочное расторжение соглашения в судебном порядке

Если инициатор досрочного расторжения — наймодатель, а вторая сторона – наниматель, который не дает согласие на расторжение договора, то соглашение может быть расторгнуто через суд в следующих случаях:

  • внесение средств нанимателем не в полном объеме или несвоевременная оплата за услуги и аренду более чем шесть месяцев;
  • наличие долгов по оплате за аренду жилплощади или за услуги в размере, который превышает 3 среднемесячные оплаты;
  • передача жилплощади по договору поднайма или заключение договоров безвозмездного пользования без согласия наймодателя и по инициативе нанимателя;
  • если у нанимателя или у членов его семьи есть другое жилое помещение на территории одного и того же региона, которое было предоставлено ему по договору соцнайма, безвозмездного пользования;
  • если помещение или его часть используется нанимателем не по целевому назначению (к примеру, в качестве склада).

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения (действующая редакция)

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 683 ГК РФ

1. Максимальный срок заключения договора найма — пять лет. Полагаем, что такой срок установлен в связи с тем, что жилое помещение используется только для проживания, поэтому может иметь место необходимость продолжительного обеспечения гражданину возможности проживания в жилом помещении.

В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более пяти лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок пять лет. Отсюда следует, что срок в договоре найма не является его существенным условием.

Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма (см. Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59).

В случае если заключается договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.

В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:

— краткосрочные — договоры, заключаемые сроком до одного года;

— долгосрочные — договоры, заключаемые на срок от одного года до пяти лет.

К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются.

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59;

— Определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.10.2013 по делу N 33-9455/2013;

— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.05.2012 по делу N 33-5818;

— Определение Московского городского суда от 18.07.2014 N 33-23105;

— Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22.05.2014 по делу N 33-2472/2014;

— Определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-960/2014;

— Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-1154;

— Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 06.03.2014 по делу N 33-806;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2695/2014;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2638;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2637;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.02.2014 по делу N 33-1961/2014;

— Определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27.09.2013 по делу N 33-6148/2013;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06.08.2013 по делу N 33-10667/2013;

— Определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 25.06.2013 по делу N 33-1057/2013.

Максимальный срок в договоре коммерческого найма жилого помещения

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Понятие «коммерческий наём» не предопределено в законодательстве, и под ним подразумевается обычная аренда помещения. Отличительной особенностью такого соглашения сторон является краткосрочность (ст. 60 ЖК РФ). При бессрочном договоре найма человеку предоставляется помещение в пожизненное пользование и владение. В этом случае государство является гарантом стабильности и сохраняет права, закреплённые за конкретным гражданином. Бессрочность договора означает социальную направленность, а срочность – его коммерческую составляющую. Законодательством предусмотрен договор коммерческого найма жилого помещения сроком не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ), если другого периода не оговаривается. Суть коммерческой аренды жилищного права – наниматель — частное лицо или компания, которая снимает квартиру своему сотруднику. Каковы особенности данного соглашения подробно рассматривает эта статья.

Правила заключения соглашения сторон

Жильё, предоставляемое в аренду, должно соответствовать всем санитарным нормам для комфортной жизни. Для многоквартирного дома обязательно учитывается некоторая часть общей площади, то есть подъезда или лестницы. Документ не требует нотариального заверения и составляется в обычной простой форме.

Он после подписания остаётся действительным, даже при невыполнении обязательств одной из сторон. Владелец составляет документ, образец которого можно скачать из интернета, прописывает обязанности и права каждого участника процесса. Обязательным сопровождением является акт приёма-передачи, подтверждающий принятие жилья арендатором. Подписанный документ на срок более года оформляется в Росреестре. Подать его на регистрацию может любая из сторон.

К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма относятся:

  1. Своевременно оплачивать аренду согласно договорённостям, коммунальные платежи.
  2. Предельный срок не может превышать пять лет и используется при отсутствии дополнительных уточнений.
  3. Указать всех жильцов, совместно проживающие вместе с нанимателем.
  4. Если нет уточнений и дополнительных условий, то процедура вселения должна соответствовать установленным правилам.
  5. Ремонт производится нанимателем при отсутствии дополнительных условий.
  6. Капремонт всегда производится за счёт арендодателя.
  7. Арендная плата утверждается по согласованию сторон, но не может превышать максимальный размер, установленный законом.
  8. Возможна передача помещения в субнаём при согласии наймодателя. Но даже в этом случае ответственность несёт арендатор.

Правила коммерческого найма практически ничем не отличаются от арендных отношений.

Нюансы документа

Помещение, предлагаемое собственником, находится в жилом доме и предлагается за определенную плату на временное пользование. Документ включает следующее:

  1. Дата и место заключения.
  2. Паспортные данные участников.
  3. Описание предмета договора, которое включает адрес нахождения, площадь, количество жилых комнат.
  4. Опись имущества.
  5. Сроки действия.
  6. Обязанности сторон.
  7. Штрафные санкции.
  8. Подпись каждого участника.

Собственник обязан предоставить правоустанавливающие документы на этот объект.

Внимание! Раздел обязанности сторон должен включать процедуру передачи жилья и предусмотреть последовательность действий при расторжении договорённости. За собственником остаётся право посещать жильё и проверять, как оно используется.

Наниматель подписывает свою ответственность за сохранность имущества. Жилая площадь должна быть освобождена сразу после окончания срока действия. При нанесении ущерба арендатор возмещает все убытки, даже если это произошло по неосторожности.

Условия передачи в наём

Объект, передаваемый на максимальный срок по договору коммерческого найма жилого помещения (ст. 673 ГК РФ), должен удовлетворять следующим требованиям:

  1. Быть изолированным помещением с отдельным входом по отношению к другому имуществу или иметь непосредственный выход на улицу.
  2. Обязательно соответствие общепринятым стандартам, прописанным в жилищном законодательстве.
  3. Законно передавать часть объекта при условии изолированности от основного имущества.

Объектом рассмотрения могут быть:

  1. Комната или часть дома с изолированным выходом.
  2. Отдельная квартира.
  3. Частный дом.

Изолированность является одним из основных условий.

Перечень документации

Передача будет считаться действительной только при условии наличия официально подписанного договора. От участников потребуются следующие документы и их копии:

  1. Удостоверения личности.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Свидетельство о заключении брака.
  4. Свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН.
  5. Заполненный бланк договора коммерческого найма.
  6. Акт приёмки-передачи.
  7. Чек на оплату госпошлины.

Важно! Госпошлина оплачивается для регистрации в Росреестре обременения при условии, что срок найма будет больше года. При краткосрочной аренде до одного года регистрация не требуется.

Особенности соглашения коммерческого найма

Основным отличием этого вида аренды является тот факт, что наймодателем может быть не только физическое лицо, но и юридическое. Арендатором может быть любое лицо. Гражданская принадлежность не имеет значения. Объектом аренды является частная собственность, которая используется в коммерческих целях. Срок действия договора коммерческого найма жилого помещения ограничен – максимально 5 лет. Если период не прописывается отдельным пунктом, то считается по умолчанию на пять лет.

Следует знать! Если наниматель решает внести корректировки по окончании пятилетнего периода, то он обязан оповестить об этом нанимателя за три месяца до назначенной даты (ст. 687 ГК РФ). Если оповещения не было, то период найма продлевается автоматически на такой же период (5 лет).

При отказе владельца недвижимости продлевать документ с нанимателем, но в период до одного года заключается новый договор с другим лицом, то первый наниматель может настоять на компенсации убытков или пролонгации соглашения с ним. Первоначальная оговоренная сумма может изменяться, если это условие прописывалось изначально.

Условия прекращения обязательств

Обязательства сторон носят ограниченный по времени характер, поэтому они могут быть расторгнуты. Возможные причины:

  1. Закончился срок действия.
  2. По согласованию сторон.
  3. По требованию нанимателя.
  4. Требования одной из сторон в судебном порядке.

При одностороннем расторжении со стороны наймодателя он не обязан разъяснять причины. Если инициатором будет наниматель, то он обязан предупредить письменно владельца собственности за три месяца до назначенной даты. Иначе к арендатору как нарушившему договор собственник может выдвинуть требование о компенсации упущенной выгоды.

Выводы

Для правомочности соглашения сторон при коммерческом найме жилья следует все пункты обязательств прописать в документе. Это поможет в дальнейшем избежать судебных разбирательств.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 683 ГК РФ

1. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма носит сугубо срочный характер. Правда, закон не относит срок к числу существенных условий договора жилищного найма, а устанавливает лишь максимальный срок, на который жилое помещение может быть сдано внаем. При этом если в договоре найма срок не указан, то считается, что он заключен на максимальный срок в пять лет.

Указанное правило направлено прежде всего на охрану интересов собственника жилого помещения, который должен иметь возможность получить жилое помещение в свое распоряжение хотя бы по истечении срока действия договора. Интересы нанимателя в известной мере ограждаются тем, что ему не грозит выселение до истечения срока действия договора и он пользуется преимущественным правом на заключение с ним договора найма на новый срок (см. ст. 684 ГК и коммент. к ней).

2. Пункт 2 коммент. ст. позволяет сторонам заключить краткосрочный договор жилищного найма на срок до одного года, который отличается от обычного найма более жестким правовым режимом. В частности, наниматель не пользуется правом на вселение в помещение других граждан (п. 2 ст. 677 ГК), не может поселять временных жильцов (ст. 680 ГК), сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст. 685 ГК), заменить себя в договоре другим нанимателем (ст. 686 ГК), а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК). Однако указанные ограничения действуют лишь в том случае, если договором не предусмотрено иное.

Другой комментарий к статье 683 Гражданского Кодекса РФ

1. В отличие от бессрочного договора социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором.

2. Комментируемая статья устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.

3. Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 комментируемой статьи содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

4. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

Комментарии и консультации юристов по ст 683 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 683 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector