Как продать ипотечную квартиру и купить другую

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать ипотечную квартиру и купить другую?

Ипотеку на недвижимость обычно берут на длительное время, с таким расчётом, чтобы ежемесячные взносы не особо разоряли семейный бюджет. Но жизнь не стоит на месте и обстоятельства часто меняются. По разным причинам у людей возникает необходимость в изменении жилплощади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. И тогда вопрос о том, как продать ипотечную квартиру и купить другую, становится актуальным для многих семей.

Часто приходится думать о продаже большой жилой площади, с целью приобретения двух отдельных, меньших по площади, квартир. Причины такой необходимости возникают при разводах, а также при необходимости предоставить отдельное жильё взрослым детям, пребывающим в браке.

В чём состоит сложность продажи ипотечного имущества

В случае, когда кредит не погашен, а жилплощадь находится под залогом, продать её не так просто как может показаться на первый взгляд, но всё-таки возможно.

Сложность состоит в том, что банк, выдавший ипотечный заём, очень неохотно расстаётся со своими клиентами, особенно с теми, которые исправно погашают долги. Но без согласия кредитора обойтись невозможно, за исключением случая, когда ваш покупатель согласен наперёд внести сумму, необходимую для полного досрочного погашения вашей задолженности.

Если нет препятствий для закрытия кредита, то залогодержатель, получив от вас задолженную сумму, снимает обременение на недвижимость, и последующая процедура переоформления права собственности происходит в общем порядке.

Следует заметить, что этот способ продажи связан с определёнными рисками для покупателя, и он неохотно соглашается на такой вариант. Но попытаться стоит, так как это самый простой и самый приемлемый способ продажи.

Позаботьтесь о новом жилье

Перед тем как перейти к рассмотрению других способов как продать квартиру, купленную на материнский капитал, не лишним будет напомнить о том, что следует позаботиться о новой жилой площади, чтобы не оказаться на улице, после отчуждения вашей собственности.

В поисках нового жилья следует отдавать предпочтение более дешёвым вариантам, чтобы не обременять себя излишними денежными обязательствами. В качестве приемлемых предложений, оптимальными могут оказаться новостройки в подмосковном городе Видном. Поселение в этом районе очень привлекательно по ряду причин.

Преимущества новостроек в Видном

Среди прочих преимуществ, можно отметить:

низкие цены на жилплощадь;

удачное месторасположение жилого массива вблизи столицы;

налаженное транспортное сообщение, позволяющее быстро добираться до Москвы.

Однокомнатные квартиры в ЖК “Усадьба Суханово” отличаются улучшенной планировкой. Здесь можно подобрать качественное жилье, с разной степенью отделки, отвечающее всем требованиям современной семьи.

Продажа ипотечной недвижимости

Когда вы нашли подходящего покупателя, готового погасить банковский долг, и определились с выбором будущей квартиры, можно приступать к осуществлению процедуры самостоятельной продажи.
Первым делом необходимо поставить кредитора в известность и согласовать с ним своё решение, в качестве продавца (может потребоваться предварительное соглашение между вами и покупателем). В случае одобрения, будет рассчитана оставшаяся сумма задолженности и с вами подпишут предварительное соглашение. После внесения на счёт кредитора невыплаченной суммы по кредиту, вы получите справку, подтверждающую отсутствие задолженности и закладную.

Следующим шагом будет снятие обременения Регистрационной палатой с отметкой передачи прав собственности.

Заключительный этап – подписание договора купли-продажи у нотариуса.

Разница между стоимостью квартиры и суммой долга, закладывается в депозитарную ячейку любого банка. Получателем этих денег является предъявитель документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

Продажа с участием кредитора

Продажа квартиры в ипотеке может осуществляться с помощью кредитора. Процедура очень похожая на описанную выше. Разница лишь в том, что после внесения покупателем суммы долга, банковские работники самостоятельно передают все документы в Регистрационную палату, для снятия обременений с продавца.
Выкуп кредита
Способ продажи путём выкупа кредита, состоит в том, что по согласованию с заёмщиком, выкупаются кредитные обязательства. Долг переходит к покупателю. Сама же жилплощадь остаётся в залоге, до полного погашения ипотеки новым должником.

Перекредитование

Обратите внимание, что в новостройках в Видном, жилплощадь продаётся в ипотеку. Компания сотрудничает с банками-партнёрами: ВТБ-24, «Возрождение», Сбербанком и др., а значит – есть вероятность договориться о перекредитовании.

Вы также можете купить квартиры с отделкой в Видном, на выгодных условиях рассрочки или взять в кредит, сроком до 30 лет, под низкие проценты.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Зачастую для приобретения квартиры граждане обращаются в банк за ипотечным кредитом. Порой это единственный вариант решения жилищного вопроса. Конечно, переплата банку за многие годы ипотечной кабалы будет внушительной, но и снимать чужое жилье тоже не всем доступно. В случае кредита придется выплачивать хотя бы свою квартиру.

Банки отмечают, что популярность ипотечных продуктов набирает обороты с каждым годом. Но жизнь не стоит на месте, подкидывая нам новые заботы и обстоятельства. И тогда уже имеющаяся жилая площадь может оказаться слишком большой или, наоборот, недостаточной. Встает вопрос о продаже этой квартиры и покупке другой. Но как же быть с обременением, которое накладывается банком до погашения ипотеки?

Вот тут понадобится обязательно поставить в известность банк, выдавший кредит, о своих намерениях, поскольку жилье хоть по бумагам и ваше, но в залоге у кредитного учреждения. Совершать какие-либо сделки с этой квартирой без его разрешения запрещается. Эти нормы отражены в Федеральном Законе № 102 и неукоснительно соблюдаются регистрирующими органами. В базе Росреестра находятся данные о наличии обременения, и зарегистрировать какие-либо изменения в ЕГРН не получится.

Ваше решение о досрочном погашении ипотечного кредита вряд ли будет воспринято банком положительно. А также следует внимательно почитать договор, который был подписан при его оформлении. Банк вправе обозначить штрафную сумму за досрочное прекращение договора, ведь потеря процентов совершенно невыгодна. Хотя, если срок выплаты уже подходит к концу, вполне вероятно, что банк пойдет вам навстречу.

Если же вопрос в том, что площадь ипотечной квартиры семью уже не устраивает, то возможен вариант перекредитования в том же кредитном учреждении. Это значит, что обременение будет снято и заключен договор на покупку другого жилья.

Чаще причинами продажи ипотечной квартиры и приобретение другой являются следующие:

  • молодая семья постепенно расширяется, рождаются дети, и жилье становится попросту тесным для всех, тогда остро встает вопрос обмена имеющегося на большее по площади;
  • обратной является ситуация, когда обстоятельства сложились так, что семья стала меньше по причине развода или старшие дети покинули родительский дом. Принимается решение имеющееся жилье в целях экономии поменять на меньшее;
  • у заемщика сложилась трудная финансовая ситуация, в результате которой «потянуть» кредит становится невозможным. Он ищет варианты снижения нагрузки и чаще всего это продажа ипотечной квартиры или замена ее на другую, но поменьше метрами, стоимостью и, соответственно, кредитом;
  • переезд в другую местность и смена постоянного места жительства.

3 способа, как продать квартиру в ипотеку и купить другую

Отметим, что продать ипотечную квартиру хоть и сложно, но возможно. Основной проблемой будет лишь присутствие в сделке еще одного лица – банка, который будет играть, по сути, главную роль.

Вариантов продажи такой квартиры всего три:

1. Досрочное погашение ипотечного кредита.

Это тот момент, когда найден покупатель, который согласен выплатить сумму, равную остатку долга по ипотеке, и банк согласен досрочно расторгнуть договорные отношения с заемщиком.

Описать сценарий сделки довольно просто можно следующим алгоритмом:

  • между продавцом и покупателем заключается нотариальное соглашение о внесении задатка. Обязательно здесь прописываются все условия относительно снятия обременения и суммы задатка в размере остатка долга по ипотеке;
  • полученный продавцом от покупателя задаток вносится в счет погашения кредита. Подтверждением будет справка, взятая в банке о том, что задолженность погашена. Банк выдает также документы, на основании которых возможно снять залоговые обязательства;
  • продавец с полученными документами направляется в службу Росреестра, где составляет соответствующее заявление. Для подтверждения факта отсутствия задолженности у заявителя и согласия на снятие обременения в регистрирующий орган приглашается представитель банка.

Только после того, как продавцу на руки будет выдана выписка из ЕГРН с отсутствием данных о залоге, можно совершить сделку и зарегистрировать ее в Росреестре.

Затем, продав квартиру, можно найти другую и снова обратиться в банк за оформлением ипотечного кредита на ее приобретение.

2. Перепродажа или переуступка своих обязательств другому гражданину.

Это тот случай, когда покупатель намерен взять ипотеку на приобретение квартиры, которая находится в залоге у банка и продавец еще не погасил свой кредит за нее. Тогда продавец обращается в банк с заявлением о переуступке своих долговых обязательств покупателю. И только с одобрения банка возможно произвести такую сделку. При этом первоначальным взносом будет выступать остаток задолженности по кредиту продавца.

Удобно совершать такую процедуру в одном и том же банке. Тогда вряд ли вы получите отрицательный ответ, и все мероприятия по переоформлению банк произведет сам.

3. Прибегнуть к помощи банка по продаже квартиры.

Может сложиться ситуация, когда заемщик не имеет возможности самостоятельно искать покупателя и совершать сделку по продаже жилья. В этом случае он может обратиться в банк с просьбой представлять свои интересы в этом вопросе.

По заявлению заемщика банк будет заниматься поиском и реализацией квартиры, но следует помнить, что его не интересует ваша выгода. Банку важно лишь вернуть долг по ипотеке. Такой вариант, как правило, выбирают те, кто неспособен более исполнять долговые обязательства перед кредитным учреждением и готов любой ценой избавиться от них и недвижимости, ставшей их причиной.

Необходимые документы:

Продажа ипотечного жилья потребует сбора ряда документов. Все они необходимы для проведения сделки по продаже и переходу прав собственности другому лицу. Пакет будет состоять из:

  • справка, полученная от банка продавцом в подтверждение погашения долга по ипотеке;
  • закладные документы по квартире;
  • договор сделки по продаже жилья;
  • подтверждающий документ о снятии обременения с недвижимости.

Передавать их следует в орган Росреестра при регистрации прав за новым собственником. Покупатель при оформлении ипотечного кредита на квартиру обязан предоставить в банк документы по требованию кредитора: бывает достаточно паспорта и справки о доходах с места работы. Но могут быть затребованы дополнительные сведения, подтвержденные документально.

Ситуации, которые могут возникнуть

Чаще всего возникают проблемы с продажей квартиры, которая находилась в собственности у заемщика менее пяти лет. Это связано с уплатой налога в бюджет и сумма его довольно большая. Как вариант, это документально занизить цену продажи. Поскольку все сделки с залоговым имуществом должны производиться только с согласия банка, то придется договариваться с ними. Чаще банк интересует только собственная выгода, и он может на это пойти.

Сложнее вариант с поиском покупателя при переезде в другой город. Тогда заемщик должен не просто найти покупателя, готового закрыть имеющийся ипотечный долг, но и найти другую квартиру, на которую снова придется брать ипотеку. Только желание потратить время, но добиться цели даст свои результаты. Хотя банки не всегда готовы идти навстречу в таком вопросе.

Видео: Можно ли продать ипотечную квартиру, объясняем на пальцах!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Как продать ипотечную квартиру. Два пути.

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова. – За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Как продать ипотечную квартиру?

Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.

Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет. Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса. Так как же быть?

При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.

Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.

Шаг первый. Получение разрешения от банка. Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос.

При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.

Шаг второй. Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры.

В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.

Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.

В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки. Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.

Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.

Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов. Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.

Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector